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Il notaio serve, soprattutto nelle visure ipotecarie

Il nuovo decreto del Governo Renzi stabilisce che, per sbrigare le pratiche relative all’acquisto di un immobile, non sia necessario un notaio, ma basterebbe un incontro da un avvocato di fiducia delle parti.

 

La burocrazia si allenterebbe, mentre si ridurrebbero i costi relativi a documenti come le visure ipotecarie, almeno secondo le intenzioni del Governo. Durissima è stata però la replica dei notai. Non si tratta solo una posizione dovuta alla professione: i notai ritengono le loro parcelle più che eque, considerati i costi che gravano sul professionista.

 

Per redigere delle visure ipotecarie (oltre all’attenzione dovuta a documenti di valore legale), è necessario confrontare una serie di elementi inerenti all’immobile di proprietà. A questo si aggiungono i costi per le assicurazione obbligatorie per legge. Infine, tra i costi va aggiunta la voce “Agenzia delle Entrate”, che trattiene dal 2% al 12% del valore dell’immobile di riferimento.

 

Tutte queste pratiche venivano solitamente gestite dal notaio esperto: ora, con la nuova normativa, i cittadini potrebbero essere costretti a “far da sé”, con maggiori possibilità di errore rispetto a chi quelle pratiche le porta avanti tutti i giorni. Il lavoro del notaio non può quindi essere considerato una mera trascrizione.

 

Oltre alla responsabilità su tutti i documenti redatti, il notaio è l’unico che possa consigliare sulle pratiche relative alle visure ipotecarie e sugli strumenti migliori per essere in regola con il Fisco spendendo meno. La nuova normativa non terrebbe quindi conto delle difficoltà reali dei cittadini, ma si focalizzerebbe solo su un’apparente risparmio sulla parcella, che potrebbe costare caro in un secondo momento (con le cartelle pazze di Equitalia per documenti poco chiari).

 

Poco o nulla è stato fatto, invece, per tutte quelle tasse che sono indicate ancora tra le voci di spesa al momento di aggiornare le visure ipotecarie o nei passaggi di proprietà, alla firma del rogito.

 

Il consiglio è, quindi, rivolgersi sempre a un esperto quando si tratta di visure ipotecarie e di cercare di regolarizzare quanto prima qualsiasi pratica legata a un immobile di proprietà. Da questi documenti, infatti, dipendono tutti i tributi relativi alla proprietà immobiliare, prima fonte di gettito per gli enti locali e non solo.

 

Visura ipocatastale: a cosa serve

 

La visura ipocatastale (o ipotecaria) fa parte dei documenti utili per valutare un immobile dal punto di vista commerciale. Se in una semplice visura catastale si troveranno i dati inerenti all’immobile registrati al Catasto (ubicazione, valore immobiliare, dati dell’intestatario, ecc.), nella visura ipocatastale i dati relativi alla proprietà sono ulteriormente approfonditi, per rendere possibili accertamenti a livello fiscale e non solo.

 

La visura ipocatastale diventa un documento essenziale quando sull’immobile gravano delle pendenze: un mutuo non pagato che ne pregiudica la vendita, per esempio. Prima di acquistare un immobile, richiedere una visura di questo tipo significa accertarsi la bontà dell’investimento ed evitare spiacevoli sorprese dopo la firma del rogito.

 

Nella visura catastale, quindi, si potrà sapere senza costi (dato che il documento è richiedibile all’ufficio del catasto di competenza) chi è il proprietario dell’immobile, mentre con la visura ipocatastale si potranno verificare i beni immobiliari riconducibili a quella persona.

 

Questo tipo di documentazione può essere utile non solo nel mercato immobiliare: le visure ipocatastali si possono richiedere anche per capire se un debitore è in grado di far fronte alle spese.

 

Un istituto di credito potrebbe chiedere una visura ipocatastale per scoprire se un proprio cliente è in grado di chiudere una pratica di mutuo a suo carico: in caso di disponibilità di altri immobili, la banca potrebbe ricontattare il cliente e richiedere una rinegoziazione del mutuo, questa volta con la garanzia dell’immobile evidenziato nella visura.

 

Il contesto economico rende di fatto indispensabile questi documenti: la truffa è dietro l’angolo. Se si sa che un immobile sta per essere ceduto a un istituto di credito per via di pendenze pregresse, la prima strada per molti è tentare la vendita e cercare così di rientrare nel debito.

 

Oppure, per semplice dimenticanza, in molti evitano di aggiornare la visura catastale: in quel caso, anche quella ipocatastale farà riferimento al proprietario precedente, creando così una situazione di disagio per l’acquirente, nel caso avesse bisogno di mettere le carte in regola.

 

La visura ipocatastale fa parte della documentazione che non dovrebbe mai mancare, anche per via delle periodiche imposte che gravano sul mattone: i documenti in regola assicurano il giusto importo ed evitano lunghe file agli sportelli all’ultimo minuto.

 

Per richiedere una visura ipocatastale, basta rivolgersi allo sportello provinciale di competenza o a consulenti esperti, in grado di reperire il documento in tempi più brevi.

La planimetria catastale al momento del rogito

Quando si firma il contratto per la vendita di un immobile, è importante verificare la correttezza della planimetria catastale. Dal 2010, infatti, è impossibile acquistare casa se l’immobile si presenta “diverso” rispetto alla planimetria catastale online consultabile sul sito del Catasto.

Il documento deve essere inserito insieme al rogito e il compito di tenere tutte le carte in regola spetta al venditore. Questi avrà una multa meno salata per il suo ravvedimento e potrà consegnare la planimetria catastale prima della registrazione del rogito. Una volta firmato il contratto, l’onere dell’aggiornamento della planimetria catastale passa al nuovo proprietario, che paga le sanzioni per intero.

Il nuovo proprietario può difendersi in diversi modi. Un contratto firmato con una planimetria catastale sbagliata può consentire lo scioglimento stesso dell’accordo, anche se il nuovo proprietario dovrà dimostrare che la planimetria catastale era già non idonea al momento della firma del contratto e che l’ex proprietario è stato negligente in merito in sede giudiziaria.

Un’alternativa è far dichiarare per iscritto nel rogito al venditore che la planimetria catastale è conforme alle disposizioni di legge e che, qualora un controllo dimostrasse il contrario, questi si impegna ad aggiornare la planimetria catastale a sue spese. Meglio non fidarsi della parola, ma passare tutto per iscritto, in modo da avere una prova nel caso in cui ci si rivolga alle sedi opportune.

Se la planimetria catastale non è conforme all’immobile, anche il notaio che certifica il rogito e l’agente immobiliare hanno le proprie responsabilità: entrambi sono tenuti a verificare i documenti prima della registrazione, sia per dare la propria autenticazione, sia per essere effettivamente un tramite tra venditore e acquirente.

Per verificare la correttezza della planimetria catastale prima dell’acquisto, basterà rivolgersi a un professionista del settore, che saprà valutare se i documenti a disposizione corrispondono all’immobile tramite un semplice sopralluogo. L’aggiornamento della planimetria catastale resta un costo importante, ma necessario per evitare sanzioni e problemi ai consumatori.

In casi di compravendita immobiliare, la planimetria catastale diventa poi importante per successive consultazioni online del Catasto, quindi è necessario prestare molta attenzione a quello che sembra in apparenza solo un dettaglio.

La visura catastale tra i documenti per un mutuo

Il mutuo prevede che i documenti necessari vengano presentati sia da chi chiede un mutuo per acquistare casa, sia da chi sta vendendo quell’immobile. Il richiedente del mutuo dovrà offrire maggiori documenti, perché questi serviranno a garantire la capacità di pagare le rate del finanziamento.

Chi compra un appartamento deve dimostrare la sua identitàe la sua disponibilità attraverso documenti come:

Documenti di riconoscimento;

Certificati (residenza, storico di residenza riferito agli indirizzi precedenti, stato di famiglia per vedere se nello stesso nucleo familiare si possa pignorare qualcosa, stato personale che indichi l’esistenza di coniugi o di separazioni, ecc.);

Le attestazioni di reddito(che possono essere busta paga, iscrizione all’albo per i liberi professionisti, oppure adesione alla Camera di Commercio per i lavoratori autonomi).

Fin qui i documenti presentati dal richiedente. Come si mette la situazione per l’ex proprietario. L’ex proprietario dovrà presentareil rogito, i documenti per il passaggio di proprietà e la visura catastale, che indicherà tutte le informazioni riferite all’immobile.

Le visure catastali servono alla banca per identificare l’immobilee verificarne diversi parametri:

– Se l’immobile è regolarmente registrato al catasto;

– Se le tasse riferite all’immobile sono tutte state pagate;

– Se l’immobile fisicamente esiste nel punto indicato sulla visura catastale e sugli altri documenti.

Oltre alla visura catastale riferita all’immobile, l’istituto di credito che eroga il mutuo vorrà anche due ulteriori garanzie: un notaio che certifichi il valore dell’immobile al momento dell’acquisto e un incaricato della stessa filiale che verifichi che tale valore sia esatto.

In una congiuntura economica sfavorevole come questa, far uscire liquidità anche per le piccole esigenze è un investimento molto rischioso. Le banche si sono adeguate di conseguenza, chiedendo persino le visure catastali degli immobili da ipotecare!

Il rischio è quello che si sta verificando oggi, ovvero che i mercati collegati al mutuo (quello immobiliare e quello edile) vedano ridursi i fatturati a causa della difficoltà dei clienti di ottenere liquidità.